如何炒房(炒房流程)

苦行僧

当一个东西持续涨价二十年，所有人就都知道买它能够赚钱。
比如房子。
“耕者有其田，居者有其屋”。中国人对于土地、对于房屋似乎有种天然的情结。
一如古代的商贾们赚了点儿钱就开始置田买地一样，21世纪的今天，多数中国人依然爱把钱花在买房上。
渐渐地，房子的属性从居住消费品到生产要素再到投资品，不断嬗变。而过快上涨的房价也催生了大量投机炒房行为，对市场发展造成不良影响。
不说远的，从去年到现在，东莞炒房客哄抬房价、广州被曝光存在“ABC单”、深房理炒房团事件浮出水面、以及近日因涉嫌非法吸存而被立案侦查的P2P平台小牛资本……




我们对“投资买房”早已见怪不怪，习以为常。毕竟在现如今的社会环境中，大家不是在谈论买房，就是正走在买房的路上。
但“投机性炒房”，却会严重危害房地产市场的正常运行，加速房地产泡沫的产生 。
今天，就来说说“炒房”这件事儿。
01 炒房
时间回到1998年。
这一年，中国福利分房退出历史舞台，住房商品化时代来临。
在前一年亚洲金融危机爆发，全球经济出现疲软状态的时代背景下，为了扩大内需，中国开始将住宅作为国民新的消费点，并出台了诸如给与房贷优惠、减免税等政策，以刺激住房消费。
比如上海，在1998年就出台了“购房退税”政策，鼓励市民入场购房。并且当时外地人在上海购房，还可获得“蓝印户口”，经过一定时期后可以转变为正式户口。
住房制度改革逐步深入的同时，宽松的货币政策和市场环境，也使得创载网网大量民营房地产开始焕发活力。房地产的繁荣时代，加速到来。
与此同时，房地产投资和房价持续上涨，并带动了煤炭、钢铁等相关产业的增长。2003年，国务院发布的18号文件首次明确提出创载网网：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
但由于市场经济发展不成熟，房地产急剧膨胀背后，一系列问题开始显现：房地产投资过热、房价上涨过快、供给结构失衡……
还有，投机炒房盛行。比如大家熟知的温州炒房团。
2001年，温州炒房团首次现身。这一年8月，由157个温州人组成的“看房团”坐满了三节火车厢，携5000万元浩浩荡荡抵达上海，一次性购买了100多套房。两个月后，又一波温州看房团到来，成交8000万元。
这之后，像买菜一样买房子的温州炒房团开始向全国进军。所到之处，也带动当地老百姓在恐慌中进场，为房价上涨推波助澜。
2003年至2004年，房地产市场最火热的一个词就是“炒房”。社会充斥着靠炒房一夜暴富的诱惑，大同小异的炒房故事，在不同的地方、不同的人身上轮番上演。
2007年又出现了深圳炒房团。一些在深圳打拼多年的财富新贵们，先是在广州、惠州等周边城市狂买，接着又返回各自老家省会城市、中心城市豪购，颇有点衣锦还乡的意思，因此又被戏称为“还乡团”。
在南方都市报2007年8月的一篇文章《深圳炒房团被指抬高重庆长沙武汉成都房价》中，这样写道：
“从惠州、东莞、到珠海、中山，然后是广州，进而出广东杀入南宁、武汉、南昌、长沙、重庆、成都，这些‘出手阔绰，一创载网网掷千金，看盘迅速，下手既狠又准’的深圳购房群体在所到之处，和当年的温州炒房团一样，开始拥有一个自己的地域标签——深圳炒房团。”
而跟温州炒房团不同的是，深圳炒房团的背后推手是开发商、承销商以及媒体的联手推动。文章还提到：深圳购房团几次空降武汉，一度给武汉市民带来恐慌，武汉人都惊呼“狼来了”。
这说明，在那个时候，“炒房”已经开始引起社会的普遍和焦虑。
尽管在后来的楼市调控和政策打击下，温州炒房团、深圳炒房团等已销声匿迹。但时至今日，炒房花样却在不断翻新。
从最初一掷千金、买房像买菜买西瓜一样的粗放式炒房，到出现各种炒房机构、炒房团伙甚至涉嫌非法吸存等规模化、流程化炒房……
人们对房子的热衷，似乎越来越狂热。
02 原因
对于“炒房”的定义，实际上学界目前并没有一个固定的结论。
有人认为，买房的目的不是为了自住或出租而是为了卖，便为炒房；有人认为，购买房地产的目的在于待价而沽，持有时间短是炒房的普遍特征；也有人将炒房直接理解为房地产投机行为，而投机是人们追逐利润极端化的一种表现形态。
而至于大规模炒房团和炒房行为形成的原因，可归纳为以下几点：
第一，受利益的驱动。炒房若无利可图，便没有炒房一说。自住房商品化改革以来，房价始终一路上行，从2010年到2020年，全国商品房均价年均增长率为6.95%。至2020年底，全国平均房价已紧逼万元关口，不少一线城市和新一线城市房价涨幅更是惊人，以至于很多人只能望房兴叹。
第二，投资渠道匮乏。目前我国的投资渠道主要有银行储蓄、基金、债券、股票、期货交易、房地产交易等。而对中国老百姓而言，房地产是其中很重要的一个投资途径，特别是在预期投资收益率相对较高的前提下，大量闲散资金流入房地产市场的同时，也助长了炒房行为。
第三，从市场角度看，市场机制不健全、市场信息不对称也是造成炒房的重要原因。过去二十年，房地产飞速发展，但市场规则和体制的建立却略滞后于这种发展速度。这导致市场监管面临困境，对投机行为很难定性，为炒房者们兴风作浪提供了可乘之机。
此外，政府对相关信息披露不够，使得部分开发商和中介机构、自媒体等恶意炒作、推波助澜，这可以视为炒房现象产生的直接原因。
第四，土地财政是炒房的关键原因。城市土地资源是有限的，政府对土地资源的垄断推动地价不断飙升。面粉贵，面包价格自然不会低，从而助长市场炒房行为滋生。
因此综合来看，炒房，实则是市场经济发展到一定时期、多种客观原因共同作用下的产物。




而除了上述几个原因外，君君在查资料时，还看到一个有点儿意思的观点，说“童年记忆影响成年决策”。
尤其对80、90后来说，很多人投资买房甚至投机炒房，一方面受时代大环境的感染；还有一个原因，许是受童年记忆的影响。
讲一个君君自己的体会吧。
大约是上小学时，身边已经有亲戚开始到处买房，其中不乏借钱买房的人。当时在北方二三线城市，买套房不过十几万元，后来随着房价不断上涨，那批买房的人房子资产已经翻了几番。
而留给我们这一代人的印象基本就是：买房子=赚钱。
等到读高中时，班里同学除了聊学习、聊八卦、聊追星，也已经开始聊房价了，甚至谈及国家政策和楼市调控。那时过年过节也是，买房已经成为亲戚们的一个日常话题。相信很多人都会有这样的经历。
虽然短期内，炒房可以带动市场繁荣，增加地方财政收入。但长远来看，炒房将导致房价不正常上涨、空置率增大、加重供求不平衡、挤占实体经济、造成社会集体恐慌等，对市场和经济发展无疑危害巨大。
03 调控
从2003年起，为降温因房地产迅猛增长而出现的投资过热现象，政府开始着手对楼市进行调控。大致来看，可分为五个阶段：
1）2003年-2007年：这几年的调控目标主要是抑制房价过快上涨，出台政策如：2004年，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，提高开发商自有资金比例，限制住房贷款；2005年和2006年，“国八条”“国六条”相继提出，楼市调控上升到政治高度；2007年，中国人民银行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确贷款首付款比例不得低于40%。
2）2008年-2009年：由于金融危机的爆发，为刺激内需，房地产又承担起了拉动市场经济的重任，一些“救市”政策相继出台。如2008年，银监会《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中，加大货币供应量，宽松政策鼓励房地产发展；2009年，国务院提出“推进保障性住房建设”等。
3）2010年-2013年：为遏制房价上涨过快，打击投机性炒房，这一阶段出台的有“国十一条”、新“国八条”“国五条”以及限贷、限购政策等。比如2012年，全国46个城市出台限购，楼市调控不断升级。
4）2014年-2015年：“双向调控”被提出，即在满足基本住房供给的同时调控房价过快上涨，从偏重需求端转为供给端与需求端并重的调控，这为调控提供了新思路。同时，具体政策从过去的“一刀切”转为“分类调控”与“因地制宜”，调控权下放地方政府，以稳定市场预期。
5）2016年-至今：继2016年年底中央首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，“房住不炒”成为这几年来的调控主基调，房地产限购、限贷逐渐收紧，调控更注重因城施策，也更偏向精细化。
其中针对炒房，就最近几年看，2018年7月至12月，全国30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，打击投机炒房团伙、房地产“黑中介”等。
2020年，东莞重拳出击，严打炒房行为；深圳调查“代持炒房”、经营贷炒房；最近，*****会议又首提“防止以学区房等名义炒作房价”……
楼市调控步稳蹄疾。
04 回归
今年3月2日，郭树清喊话和警示炒房者：“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的”。
中国人民银行4月15日在官方公众号发表题为《关于我国人口转型的认识和应对之策》中提到，“一个城市房价太高，把年轻人都逼走了，何谈创新”。
4月21日，央媒经济日报发文《别让高房价吓跑大城市的年轻人》。
然而，调控、上涨、再调控、再上涨……是过去十几年来中国楼市的一大怪象。有不少人甚至专门写了文章，探究“中国楼市调控怪圈之谜”。
但房价却始终高居不下。
影响房价上涨的因素有很多，比如成本费用、政策导向、供求关系、市场预期以及人们的生活水平和购买力等等。
而无疑，少了炒房者们在背后推波助澜，房地产市场将会以一种更加健康、平稳的状态持续发展。
长达二十年的房地产造富时代已经过去。在“房住不炒”的方向指引下，以居住为导向的市场需求正在逐步回归。
时代终将不同。
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文章来源:乐居买房
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